lunes, 8 de agosto de 2016

LA CONVERSACIÓN DE TODOS LOS VERANOS. ¿COMPRAMOS UNA CASA EN LA PLAYA?



Como Bill Murray en su día de la Marmota o Atrapado en el tiempo, todos los veranos se me plantea en distintos entornos y amistades la clásica charla o tema de debate en las noches de terraza y tapita o cocktelito:

- ¡Qué caros los destinos de verano o de playa!...¿y si compramos una vivienda en la playa?
- Si tuviéramos casa en la playa no pasaríamos tanto calor en la ciudad.
- Si compro una casa en la playa y la alquilamos salvo el mes máximo que tenemos de vacaciones, nos podría salir gratis...

- Es que me quedo en la ciudad, salvo cuando voy a la playa porque alguien me invita, porque es rico por tener casa en la playa...
- Pues en la ciudad vivo de alquiler, pero de comprarme me compraría una casa en la playa que se alquila mejor y más fácil.
Este y otros comentarios, todos o muchos de nosotros los hemos escuchado, ¿a qué sí?

Pues nada, quiero dar mi valoración personal a tal opción o posibilidad de la manera más objetiva posible.


Veamos como en toda decisión, las ventajas e inconvenientes:

- Ventajas.

Tenemos una inversión con una posible remuneración interesante y superior al mercado actual.

Tenemos una casa en la playa y nos quitamos de ir buscando piso/hotel, etc. cada verano, es evidente.

Los precios en la costa han bajado más que en las ciudades, sobre todo ahora tras el periodo de crisis, con lo que puede  haber gangas en ciertos momentos.

Se pueden generar importantes plusvalías en el futuro si hemos comprado barato, o incluso es posible sacarle rentabilidad, alquilándola en los periodos que no estemos viviendo en ellas (el españolito medio tiene un mes de vacaciones/año o fraccionado).

- Inconvenientes.

Es una inversión que corre en contra de la liquidez, y es importante estudiarla a fondo.

El banco corre más riesgo al conceder el préstamo (suele ser segunda hipoteca) y es más difícil que la concedan.

El préstamo del banco no suele pasar del 60-70% de financiación del coste de la vivienda mientras que en primera vivienda suele ser del 80%.

Los años de préstamo no suelen conceder más de 20-25 años, mientras que en primera vivienda es muy habitual irse a los 30 años.

¿Te vas a tirar la vida siempre veraneando en el mismo sitio? Bueno, habrá gente que le guste esa opción, en mi caso personal, está bien tener un sitio donde ir, pero igual siempre allí puede llegar a resultar monónoto y resta flexibilidad de viajar, conocer mundo, etc….la vida es breve!

El tipo de interés suele ser más alto del habitual que anuncia cada banco.

El coste anual de mantenimiento si no vivimos en ella. Pues sólo en comunidad, luz, agua, IBI, basuras y seguro, se nos va un buen pico (pérdidas respecto de la inversión si decidimos alquilar).

Tener una segunda residencia implica abonar en hacienda el 2% del catastro.




Si hacemos unos numerillos sencillos de un caso ejemplo sale lo siguiente:

EJEMPLO:
Costes
Casa de 150.000€
Abono en metálico 30%=45.000€
Coste de compra (aprox 10%)=15.000€ (en total hablamos de tener en cash unos 60.000€ que no es moco de pavo)
Hipoteca 25 años
Coste mensual (suponiendo 2% de tipo de interés): 445€
Gastos anuales (comunidad+luz+agua+basura+ibi+seguro hogar): 1800€ (sin vivir en ella)

En caso de destinar la vivienda a vivir en ella, nos está costando durante 25 años:

Coste anual vivienda=445*12+1800=7140€
(contando que no surgen desperfectos, que surgirán…)

Supongamos que la alquilamos a 1200€ en las 4 quincenas potentes del verano (las 2 de julio y las 2 de agosto), y aparte alquilamos a 1000€ en junio y septiembre, y algún fin de semana del año por ejemplo 4 fines de semana a 300€, da:

Ingresos anuales por alquiler: 1200*4 + 2*1000 + 4*300 = 8000€

Beneficios=8000-7140=860€

Teniendo en cuenta que la inversión de la casa (supuesta de 150.000€), da un rendimiento anual de un pobre 0,57% y no estamos viviendo en ella, y tenemos que estar pendientes de alquiler, etc.

Evidentemente depende de la zona, y no es más que un ejemplo, pero si no se alquila el resto del año, la rentabilidad es más que dudosa, y cuanto menos arriesgada.


Conclusiones:

No debemos cerrarnos en las cifras, es sólo un ejemplo de una vivienda en playa en una zona no fácil de alquilar fuera del periodo estival. Evidentemente se pueden dar muchísimas casuísticas con todo esto, pero personalmente como inversión, salvo excepciones no es recomendable para personas que no anden especialmente sobradas económicamente por los sobresaltos o inestabilidades que puede causar.

Con todo esto cada cual debe estudiar sus criterios, pero está claro que son muchos los factores, costes a tener en cuenta, y decisiones a valorar antes de afrontar este tipo de inversiones.

Evidentemente en España cada año superamos la cifra de turistas y es un sector que no debe menguar en el futuro, aunque nunca se sabe.

Nos podemos arrepentir en el futuro y no deja dormir a quienes afrontan algo así y luego las cosas les vienen mal dadas.